房屋用途改变检测鉴定——房屋用途改变的现状
房屋用途既然是在房屋建筑前就规定了的，那么，建筑好的房屋在交付使用后理所应当的必须按照规定的使用用途来用。但是，总有一些业主的房屋的使用用途要在使用过程中发生改变，改变的原因在于利益的驱动，即为了获取比房屋原使用用途更多的既得利益。房屋用途改变的类型可概括为两大类，一类为“住宅改商用”；另一类为“他用改住宅”。
1.1“住宅改商用”
所谓“住宅改商用”,是指业主将住宅用途的房屋改作商业性经营用房?“住宅商用”现象的产生与我国经济的发展历程密切相关,在我国刚刚开始**的年代,经济尚不发达,就居住状况而言,当时的主要矛盾是解决住宅紧张问题,住宅一般不会另做他用;但随着我国社会经济的发展和城市化进程的加快,人口越来越密集,附带性的商业需求随即产生。特别是在鼓励个体私营经济发展政策的指引下,人们的经商意识得到了普遍的增强，临街的底层住宅，临近商业区的房屋，便利于从事经营业、加工业、服务业的房屋开始进入有经商意识人们的视野，或是将自有的住宅予以改造，或是租来别人的住宅予以改造，或是买来别人的住宅予以改造，使得“住宅商用”逐渐成为我国城镇社会生活中的普遍现象。如现在城市临街的一楼，几乎都由住宅改为饿商业房
1.2“他用改住宅”
1.2.1“商用改住宅”。这一现象以楼市价格不断攀升的近些年较为多见，有的是把老的商业用房改成住宅来卖，有的是将新建的商业用房改走住宅路线销售。如上海禹洲金桥**大厦，以楼层挑高5.2 米，可改建成复合住宅作为卖点，售价1.4 至2.1万元/ 平方米，结果房子卖得很红火。把商业用房当住宅卖，存在不少“硬伤”。售楼经理承认，由于是1996 年获批的土地，按商用房50 年的有效期，2046 年产权将到期。商用房的契税也比较高，为3%；物业管理费、公用事业费等偏贵，物业管理费为6.8 元/ 平方米/ 月，水、电、燃气费用均**普通住宅。商业用房不能给业主落户口，不适合于只有一套房产的购房者。

1.2.2“科用改住宅”。一些用于科研的用地被开发商建成房屋后，以经济适用房、商住公寓、别墅、普通住宅等名义销售。开发商之所以“科改住”，是因为科研用地的土地出让价格、税费等运营成本明显**住宅用地。如尚城的开发商为北京中天华瑞科技发展有限公司，这个地块是中天华瑞于2007 年2 月1 日拿下的，规划用途为科研，土地出让年限为50 年，总地价为3554.8 万元，折合楼面地价为科研320 元/ 平米，工业140 元/平米。调查显示，尚城原本的项目名称为中天创业园，项目的投资商是北京盛荣房地产开发有限公司，当年，为了拿到这块科研用地，北京盛荣房地产开发有限公司特意成立了一家科研企业即北京中天华瑞科技发展有限公司，而项目名称定为颇有科技含量的中天创业园，在推广的时候就摇身变为尚城，与其他楼盘一样面向普通老百姓销售。

1.2.3“厂房改住”。一些地方将工业厂房用地改建为住宅销售。这种违规现象严重扰乱着城市规划和房地产市场秩序，给承租、买受业主带来了安全、质量等诸多隐忧。据报道，2006 年12 月，香江公寓三期在开发区黄河路搭建售楼处对外销售期房，当时销售楼盘打的是开发区**地产企业诚信置业招牌，谁知较终签订协议的却是烟台开发区菁华工贸有限公司。按照协议，2007 年9 月30 日业主便可以入住，但是直到2008 年5 月份才正式交房。在正式签定住房合同时，购房合同的条款中却出现了“工业用地”字样。当时许多业主对开发商隐瞒用地性质的做法表示不满，纷纷提出异议，但大多数业主不了解工业用地和住宅用地的区别，没有放弃购买。居民搬进新居后，水费、电费均按照工业用电、用水价格征收，而且收取额度很不统一。较让业主们头疼的是，购房入住一年多，开发商也没有给住户们统一办理房产证。

1.2.4“教用改住宅”。以公共教育的名义征地，然后通过一系列手段建成住宅公开销售。如燕山大学以20 倍利润卖教育征地引发村民上访。高校扩招高潮中，燕山大学西扩，征用3700亩土地，其中大部分是当地农民的集体用地，有的村庄90%土地被征用。燕山大学出让土地473 亩，共得出让金6 亿元。1.2.5“农用改住宅”。叫停“”后，开发商以“农业观光项目”、“农业园”、“生态园”、“种植园”、“阳光科技大棚”及“耕地房”等农业项目的名义开发销售住宅的现象大量涌现。如几年前，北京市提出兴建现代都市农业的构想，于是一些地方开始打造集游览、休闲、高产于一体的高科技农业生态园。一栋栋房屋在农地上拔地而起，然后再被开发商以对外出租的形式租赁给当地村民以外的人，通常一租就是几十年，这样的房子就称之为“农业生态别墅”。
1.3 对房屋改变用途的看法
对于房屋改变用途的看法不外乎三种，即支持、有条件支持、反对。三种看法都有着各自的道理。支持者认为“住宅改商用”或者是“商用改住宅”都是满足业主所需，既能增加业主收入,又能缓解就业难或是住房难，何乐而不为呢；有条件支持者认为“住宅改商用”只要不影响别人，不违反房屋用途管理规范就不用干涉；反对者认为“住宅改商用”不合适。住宅就是按居住设计和建设的,变成商用涉及到安全性是否有保证，而且，在居民区的商用可能导致扰民问题的发生?对这一问题如何认识,看来还是值得研究和分析的?

建筑加层改造检测鉴定项目实例展示：

1.根据加建后结构整体计算结果，该房屋现有各层除个别短肢墙段墙体受压承载能力不足外、现有各层墙体高厚比、现有各层抽检混凝土构件承载能力等均基本满足计算要求。

2.经对该房屋结构的现场检查、检测及结构计算分析，并依据《民用建筑性鉴定标准》的规定，地基基础安全性等级间接评为Bu级，上部承重结构安全性等级评定为Bu级，围护系统的安全性等级评定为Bu级。综合评定该房屋（鉴定单元）安全性鉴定等级为Bsu，安全性略**本标准对Asu级的要求，尚不显着影响整体承载，可能有较少数构件应采取措施。房屋整体基本可以满足结构安全性鉴定要求。

建议与措施

1.建议加建部分的结构类型、使用材料等与既有房屋相同，加建的结构布置应尽量减少对原结构的影响，并采用轻质建材以减少自重对下部结构和地基基础的影响。

2. 应根据结构承载能力进一步计算结果，对承载能力安全度偏低的构件采取针对性的加固补强措施；应根据相关规范要求补充设置圈梁和构造柱等构造措施。

3.本鉴定报告是针对目前的使用荷载和使用状况下得出的鉴定结论，若发生使用荷载变化、使用状况变化、使用条件变化等，则应当重新鉴定分析。

4.对房屋的加建设计与施工应邀请具有相应资质的专业公司进行。